En la relación entre inquilinos y propietarios es tan fundamental el diálogo como un contrato detallado. Ante los claroscuros, la ley establece pautas para delimitar responsabilidades y hasta algunas respuestas para circunstancias poco usuales.

Una palabra leída ‘al pasar’ puede complicar una relación de dos años, cómo mínimo, entre un inquilino y un propietario: “Expensas extraordinarias” y “expensas comunes” no son lo mismo, aunque lo parezcan. Legalmente, conllevan obligaciones distintas. Cuáles son las normas que reglan la contratación de una morada familiar, y cuáles definen las responsabilidades de cada quién.

Dado que se trata de un vínculo contractual, es el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) el que normativiza la actividad de locatarios (inquilinos) y locadores (propietarios), más específicamente, su Título IV, de los Contratos en particular.

Allí se fija, a partir del artículo 1187, que debe existir un contrato de locación “escrito”, una aparente verdad de Perogrullo que se prefigura atinada cuando se piensa en las futuras prórrogas o modificaciones que puede sufrir: es importante que quede plasmado cuáles son los plazos y las condiciones que cambiarán para evitar acciones legales consecuentes.

Asimismo, es obligación del locador que medie una factura cada vez que se cancela el mes de alquiler. En el supuesto de un proceso judicial, tanto el contrato como esas boletas facilitan la tarea de probar el vínculo y el presunto incumplimiento que se demanda.

Un dato interesante sobre las contrataciones es que el CCyCN prevé que no se extingan ni por la desaparición física de alguna de las partes, ni por la venta del inmueble (“enajenación de la cosa”, se lo llama en el artículo 1189)

En tanto, la “transmisión por causa de muerte” se produce de modo automático ya que lo que se privilegia es el tiempo de uso pactado (artículo 1190).

La otra parte involucrada en estas transacciones suelen ser las casas inmobiliarias: a cambio de una comisión, contribuyen en la vinculación de una familia que necesita hogar y alguien que relega el goce de su propiedad por una retribución.

A esas entidades comerciales, el Código (vigente desde 2015 en reemplazo, entre otras, de la ley nacional de Locaciones Urbanas y de Promoción de Locaciones destinadas a Viviendas), las obliga a ajustar sus exigencias por gestoría a un máximo de una cuota de alquiler en concepto de anticipo y una cuota por año contratado como “depósito de garantía”. Eso es todo: no pueden cobrar “valor llave o equivalente”

Una práctica instalada es que soliciten que el inquilino presente un garante, es decir, otro propietario que se ofrezca como aval y se responsabilice en caso de incumplimientos.

Cuánto pueden cobrar por comisión la inmobiliaria es una pregunta recurrente cuya respuesta depende de la jurisdicción a la que pertenezca la unidad habitacional. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el artículo 57 de la ley 2.340 del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios establece un tope del 4,15 por ciento sobre el valor total del contrato (aproximadamente, un mes para un acuerdo de 24, y siempre que se trate de inmuebles destinados a usarse como vivienda única).

Justamente, los plazos de los contratos también está regulado por el el CCyCN, que unificó el plazo mínimo para las locaciones urbanas en dos años (artículo 1198) y limitó su duración a dos o cinco décadas, ya sea con fines habitacionales o de otro tipo, respectivamente (artículo 1197). También existen casos en los cuales rigen plazos excepcionales, por ejemplo, en los arrendamientos temporarios por vacaciones, embajadas o predios feriales.

Pero ¿Qué pasa si el inquilino decide terminar el contrato de alquiler de vivienda antes de lo pactado? Entre los 6 y los 12 meses desde el comienzo del contrato, basta con pagar una indemnización equivalente a un mes y medio, y si se cumplió el año de contrato, sólo un mes. En cualquier caso, conviene avisar por carta documento.

En obra

Muchas discusiones se las lleva el estado en que son usadas o restituidas las viviendas. Se trata de abusos tanto cuando los locadores omiten los defectos estructurales del inmueble maquillándolos, por ejemplo como cuando los contratantes comprometen el estado de la vivienda por un mal uso. Para todo ello, existen los artículos 1200 a 1202 del Código.

Allí se clarifica que es responsabilidad de los dueños encargarse de las reparaciones cuya concreción es “indispensable para la conservación de la cosa” (artículo 1202), pero también correr con los costos de las “mejoras necesarias” que haya hecho el inquilino, “si el contrato se resuelve sin culpa del locatario”. Esto es así haya mediado un aviso o no, pero el consejo siempre es que haya un acuerdo previo o, al menos, un aviso.

Y si de situaciones imprevistas se trata, la construcción de una propiedad horizontal lindera a la “locada” podría ser un perjuicio por el que el arrendatario se sintiera en derecho a requerir una compensación. Pero las normas lo impiden expresamente (artículo 1204 del CCYCN): “La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver (es decir, disolver) el contrato, excepto que medie dolo del locador”

A expensas de quién

Dos artículos clave del mismo Código son el 2048 y el 2050, sobre las responsabilidades en torno a las expensas. Todo se reduce al acuerdo entre las partes: Si el inquilino paga las “expensas comunes”, es su obligación abonar cualquier gasto “ordinario” y “extraordinario”. En cambio, si el contrato dice que paga “expensas ordinarias” será ese el único cargo imputable.

En el mediano plazo, otro de los roces frecuentes es el tema de las actualizaciones ¿Son legales? No. Todo reajuste ex profeso del contrato de alquiler está prohibido, y ello surge del artículo 10 de la ley 23.928 de convertibilidad. Sí se puede utilizar el mecanismo de aumento escalonado en el tiempo o fijo durante el segundo año del contrato, pero cualquiera de las opciones debe quedar registrada tras la negociación inicial.